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光明地產重組上市三年受困光明頂:債務驟增業績陡變

  2018年,該公司凈負債率大漲61個百分點至194.77%,而短期債務與貨幣資金的缺口卻達38.35億元

  在經歷2016年、2017年持續90%以上幅度的高速增長后,2018年,光明地產(600708.SH)歸屬于母公司股東凈利潤似乎有被打回原形危險——同比縮水超過27%。

  這一轉折令人尋味。

  光明地產由海博股份于2015年與光明食品(集團)有限公司(下稱光明集團)旗下農工商房地產(集團)股份有限公司(下稱農房集團)及其子公司上海農工商房地產置業有限公司(下稱農房置業)通過重大資產重組組建而成,2015年—2017年為業績承諾期?;謊災?,業績承諾期滿后的首個年度,光明地產的業績便陡然“變臉”。

  顯然,上交所也注意到了這一點。5月10日,上交所發出《關于對光明房地產集團股份有限公司2018年年度報告的事后審核問詢函》,從重組標的業績、存貨減值、盈利能力的可持續性、資金往來四個方面提出共30個問題,包括重組業績是否主要通過向關聯方出售項目公司股權或資產實現、是否存在通過存貨跌價準備調節利潤以完成業績承諾的情況等。

  有息負債水平大幅上升及所造成的資金周轉壓力亦是上交所的關注點之一。在金融監管加強、去杠桿的大背景下,2018年房地產企業融資規模依然維持在高位。標點財經研究院聯合《投資時報》對2018年營收達百億以上A股房企及港股內房企的凈負債率進行了計算,推出《A股百億營收房企凈負債率排行榜》和《港股百億營收內房企凈負債率排行榜》。光明地產以194.77%的凈負債率在《A股百億營收房企凈負債率排行榜》中排名第4高。

  按照上交所的原定要求,光明地產應于2019年5月17日前披露對問詢函的回復,同時按要求對定期報告作相應修訂和披露。17日當天,光明地產發布公告稱,由于年報問詢函涉及的內容較多,部分事項尚需進一步梳理,同時部分內容需年審會計師發表意見,公司預計無法按時完成上述年報問詢函的回復工作,將延期至2019年5月24日前回復并披露。

  就在同一天,光明地產的另一則公告披露,控股股東光明集團的一致行動人上海農工商綠化有限公司(下稱農工商綠化)在未提前15個交易日預先披露相關減持計劃公告的情況下于2019年5月14日減持了光明地產的股票。此次減持的成交均價為6.4元/股,低于農工商綠化在光明地產重大資產重組時作出的最低減持價格的約定,造成違規減持。

業績變臉

業績變臉

  2018年,光明地產實現營業總收入204.94億元,同比小幅下降-1.53%;歸屬于母公司股東的凈利潤為14.18億元,同比下降27.17%。而2016年、2017年該公司的歸母凈利潤分別大幅增長98.15%、92.55%。

  上交所的問詢函指出,2015年公司重組置入農房集團及其子公司農房置業的全部股權,標的原股東承諾農房集團和農房置業2015年至2017年合計實際凈利潤分別不低于35.13 億元和9842.99萬元。農房集團三年實際實現利潤36.87億元,完成率為104.95%,其中部分業績承諾通過向關聯方出售項目公司股權或資產實現。業績承諾期后第一年,農房集團和農房置業分別實現歸母凈利潤18.41億元和63.71萬元,同比下降15.12%和99.41%。

  光明地產2018年年報顯示,該公司營業成本同比下降14.92%,遠高于其營收降幅,但銷售費用、管理費用、財務費用卻有不同程度的增長。更為引人注目的是,其資產減值損失2018年同比大幅增長89.90%,其中大部分是存貨跌價損失。上交所的問詢函提及,光明地產2018年度計提大額存貨跌價準備,金額高達7.66億元,同比增加98.96%,主要來源于對房地產及配套板塊的減值計提,其中大部分項目為重組資產,需要該公司對業績承諾完成期后第一年計提大額存貨跌價準備的原因和合理性、前期計提的充分性,以及是否存在通過存貨跌價準備調節利潤以完成業績承諾的情況作出充分說明。標點財經研究員注意到,2015年—2017年業績承諾期間,光明地產計提的存貨跌價準備合計不足6億元,也就是說,過去一年比此前三年計提的總額還要高。

  此外,業績承諾期間光明地產利息資本化率均超過70%且逐年上升,但在業績承諾完成期后利息資本化率大幅下降,僅約為54.67%。上交所對其2018年利息資本化率大幅下降的原因和合理性、前期是否存在通過提高利息資本化率調節利潤以完成業績承諾的情況提出了疑問。

  進入2019年,光明地產的業績情況并未有太大好轉。今年一季度,該公司營業總收入同比增長6.27%,但歸屬于母公司股東凈利潤同比下降了28.26%??鄢薔P運鷚婧?,歸母凈利潤的降幅擴大至29.22%。

  光明地產的加權平均凈資產收益率由2017年的20.11%降低至2018年的12.85%;2019年一季度為2.65%,較上年同期減少了2.18個百分點。

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